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Suite à notre dernier article sur la VEFA, nous vous présentons dans celui-ci la Garantie Financière d’Achèvement. Elle répond à l’obligation de l’article L.261-1 et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.

La garantie financière extrinsèque :

Comme nous l’avons vu dans l’article s

ur la VEFA, le promoteur bénéficie des appels de fond réalisés par le ou les acquéreurs. Des plafonds de financement sont mis en place à chacune des étapes importantes des travaux. L’acquéreur se voit par la suite offert la garantie financière extrinsèque. Elle est peut être accordée par une compagnie d’assurance ou un établissement financier (une banque par exemple). Ces sociétés se portent alors garantes de l’acquéreur. Le garant assume la responsabilité financière de la fin des travaux en cas d’une défaillance de la part du promoteur. Le coût de la garantie financière extrinsèque est variable et dépend de chaque promoteur immobilier. Depuis le 1er janvier 2015, cette garantie financière extrinsèque est obligatoire pour toutes ventes en VEFA.

La garantie financière intrinsèque :

Au contraire de la garantie financière extrinsèque, cette garantie n’est pas délivrée par un tiers mais selon les termes de l’article 261-18 du Code de la Construction et de l’Habitation, elle “résulte de l’existence des conditions propres à l’opération”. Ces conditions sont que l’immeuble est hors d’eau et grevé d’aucun privilège ou hypothèque ou que l’immeuble est au stade des fondations achevées, que le financement est assuré à hauteur de 75 % avec les fonds propres, les crédits et les contrats de réservation signés (l’exigence est réduite à 60 % lorsque le niveau de fonds propres est de 30 %), et qu’un compte bancaire unique assure la centralisation des fonds. Mais depuis le début de l’année 2015, cette garantie financière intrinsèque a disparu pour la garantie financière extrinsèque.

Cette suppression de la garantie financière intrinsèque permet de lutter contre les promoteurs peu fiables et peu prudents et de protéger les acquéreurs en VEFA.

 

Le principe de la VEFA est de pouvoir acheter un bien immobilier neuf alors que la construction n’est pas encore achevée ; autrement dit, la vente s’effectue sur plan. En moyenne, la durée entre l’acquisition et la livraison du bien se trouve entre 12 et 24 mois. La vente du bien peut se faire à toute étape de la construction. La VEFA doit respecter 5 étapes.

Le dossier de réservation

La première étape d’une VEFA se nomme le dossier de réservation. Il comporte le contrat de réservation, la notice descriptive qui sert à présenter les prestations du bien, le plan du lot ainsi que le plan de masse et enfin l’état des risques naturels et technologiques. Celui-ci permet à l’acquéreur de bloquer le bien qu’il désire afin qu’il ne soit plus disponible à la vente. Ce dossier  est très réglementé et comporte de nombreuses mentions obligatoires à faire paraître (le nombre de pièces, le prix, la date prévisionnelle de livraison, les conditions suspensives etc..)  En signant un contrat de réservation, l’acquéreur doit effectuer un dépôt de garantie allant jusqu’à 5% de la valeur du bien immobilier. Cette somme est bloquée jusqu’à la signature du contrat définitif.

L’acquéreur reçoit un courrier recommandé après avoir signé le contrat de réservation. Après avoir reçu ce courrier, il a 14 jours pour se rétracter en envoyant un autre recommandé avec accusé de réception. Son dépôt de garantie lui est alors entièrement restitué.

La recherche de financement

Après ce délai de rétractation, l’acquéreur doit alors trouver son financement dans les délais convenus dans le contrat de réservation. Après avoir consulté son organisme prêteur, il existe deux hypothèses :

  • le financement est refusé : l’acquéreur récupère son dépôt de garantie et le bien est toujours en vente
  • le financement est accepté : l’acquéreur reçoit son offre de prêt. Il dispose par la suite d’un délai de réflexion de 11 jours pour accepter ou non l’offre. (Loi Scrivener)

L’acte authentique  

L’acte authentique est obligatoirement rédigé et signé chez un notaire. Il permet de transmettre à l’acquéreur le droit de propriété du bien vendu. Cet acte comporte également de nombreuses mentions et documents comme les attestations d’assurance, la Garantie Financière d’Achèvement, le dommage ouvrage et la définition des tantièmes de copropriété.

Les appels de fond

L’acte authentique permet donc à l’acquéreur d’être propriétaire. Il doit donc verser le paiement au promoteur. Ce paiement est échelonné au cours de plusieurs étapes de la construction du bâtiment. Ces étapes sont réglementées par l’Etat et le promoteur ne peut pas dépasser certains seuils :

  • maximum 35 % du prix du logement doit être réglé à l’achèvement des fondations
  • maximum 70 % du prix du logement doit être réglé à la mise hors d’eau
  • maximum 95 % du prix du logement doit être réglé à l’achèvement des travaux
  • Les 5 % de soldes sont réglés à la réception des travaux

La réception du logement

L’acquéreur s’assure que son bien soit conforme à ce qui été promis et le cas échéant prend possession de celui-ci.

Il a un mois pour communiquer les défauts présents au promoteur. Dans le cas où l’acquéreur pense que les défauts sont suffisamment importants, il peut consigner chez un notaire les 5% du dernier paiement

Longtemps discuté ces dernières semaines, le dispositif d’investissement locatif devrait connaître quelques modifications lors des mois à venir. Voici les principaux enseignements de ce changement.

Le découpage des zones :

Tout d’abord, il faut savoir que pour appliquer le dispositif Pinel, le territoire français a été découpé en plusieurs parties :

  • Zone A bis : Paris et 76 autres villes de l’Ile-de-France
  • Zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et les agglomérations où les loyers sont très élevés
  • Zone B1 : Certaines agglomérations où les prix sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne et les départements d’Outre-Mer.
  • Zone B2 : villes-centre de certaines agglomérations, le reste de la grande couronne de Paris, communes où les loyers sont élevés et la Corse
  • Zone C : reste du territoire

 

Pour le moment, les communes éligibles au dispositif Pinel sont celles appartenant aux zones A, A bis et B1. Mais, il se pourrait que les communes situées dans la zone B1 soient exclues du dispositif Pinel sans régime d’agrément. Cet agrément est accordé par le Préfet de la région de la commune en question. Ce type d’agrément est déjà présent pour les villes de la zone B2. Selon plusieurs spécialistes, ce changement au niveau de l’application est positif puisqu’il permet de continuer l’application de ce dispositif non sans mentionner quelques interrogations. En effet de nombreuses grandes villes (Rennes, Toulouse, Strasbourg etc…) font parties de la zone B2 et il est peu probable de voir l’agrément être refusé sur ce type de villes alors que l’objectif de ces modifications est de pousser vers la sortie les zones B2 et C.

Un nouveau découpage en question :

La France est donc découpée là où la demande et l’offre sont en forts déséquilibres. Ces derniers entraînent des problèmes d’accès au logement où l’offre manque. L’objectif est donc de créer des logements dans ces zones en manque de logements en utilisant le levier de la défiscalisation. Cependant, le découpage actuel pose question et on se demande si celui-ci est vraiment pertinent. D’autant plus que le précédent gouvernement avait ouvert les villes de la zone C pour qu’elles puissent bénéficier des fameux agréments accordés par le Préfet.

L’idée principale du gouvernement est de recentrer le système tout en faisant sortir petit à petit les villes situées en B2 et en C. Le gouvernement Macron tranche donc avec les décisions prises par le gouvernement de François Hollande.

Le zonage sera également revu grâce à l’aide d’une étude se déroulant jusqu’à septembre 2018. En effet, des communes de plus de 100 000 habitants se trouvent en zone C tandis que d’autres de 120 habitants sont en B2.

La loi Girardin IS (art.217 undecies du CGI) s’adresse à toutes les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Pour rappel ; cette loi permet de pouvoir déduire de son résultat imposable, la totalité du montant de l’acquisition d’un logement neuf situé dans un département Outre Mer et destiné à la location en résidence principale, avec possibilité de report.

Le montage juridique présenté, suivant la réglementation de l’art.217 undecies du Code Général des Impôts, permet un achat indirect via une société interposée qui procédera à l’acquisition du bien en Outre Mer et dont la société à l’IS sera majoritaire au capital. L’objet exclusif de cette société interposée étant l’acquisition la location de logements neufs situés en Outre Mer et destinés au secteur locatif intermédiaire.

Ce montage permet de défiscaliser dès que la totalité des fonds de l’acquisition sont versés au capital de la société interposée (l’achèvement des fondations doit intervenir dans les 2 ans suivants la clôture de la souscription).

La date retenue pour bénéficier de la défiscalisation est celle à laquelle les fonds sont versés au capital et non la date d’acte du bien acheté en Outre Mer.

Les fonds peuvent provenir des liquidités détenues par une société mais pourront par la suite être remplacées par un prêt.

Ce montage permet une grande réactivité, plus besoin de choisir un programme avancé (les fondations doivent être achevées dans les 2 ans) et plus besoin d’avoir acté pour bénéficier du dispositif fiscal.

Les engagements locatifs à respecter pour la Girardin IS sont :

–         Louer le bien immobilier nu en résidence principale dans les 6 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition

–         Louer au moins pendant 6 ans le bien en tant que résidence principale

–         Respecter le plafonnement des loyers et des ressources du locataire

Tout d’abord, il faut souligner une erreur que commettent de nombreux français. En effet, le terme DOM-TOM n’existe plus depuis une réforme constitutionnelle de 2003. Ce terme reste cependant utilisé par habitude et par abus de langage par la plupart des français. Désormais, la nomination DOM-TOM est remplacée par les termes DROM (Départements ou Régions français d’Outre-Mer) et COM (Collectivités d’Outre-Mer). Découvrez la différence entre ces deux appellations dans cet article.

Les Départements ou Régions d’Outre-Mer :

Les DROM regroupent les zones suivantes : la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, Mayotte et la Réunion. Il faut tout d’abord savoir ces territoires ont les mêmes statuts qu’un département ou une région de Métropole. L’unique différence est que ces territoires cumulent les statuts de départements et de régions sauf pour Mayotte qui est seulement un département. Les DROM comptent donc un seul préfet avec deux conseils : le conseil général pour le département et le conseil régional pour la région. Les DROM doivent évidemment se conformer à la législation française bien qu’il existe certaines exceptions dues à leur spécificité géographique.

La Métropole et les DROM proposent les mêmes services, sénateurs et députés représentent les habitants des DROM au Sénat et à l’Assemblée Nationale.

Les Collectivités d’Outre-Mer :

Les COM sont les zones suivantes : Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, la Polynésie française, Saint-Barthélémy et Saint-Martin. Contrairement aux DROM, les COM sont des entités particulières de l’Etat français. Tous ces territoires ont une assemblée délibérante qui fixe les conditions d’application de la loi française. Les COM sont donc relativement autonomes, à la différence des DROM.

Les liens entre la Métropole et les COM sont de moins en moins forts et les statuts de ces derniers sont très différents entre eux. Par exemple, la Polynésie française possède son propre drapeau.  

Les TOM et POM

Il existe encore quelques exceptions aux termes DROM et COM. Tout d’abord, les Territoires d’Outre-Mer (TOM) qui englobent les terres australes françaises mais celles-ci ne sont pas habitées. Ensuite, il existe l’exception de la Nouvelle-Calédonie qui possède une appellation spéciale : Pays d’Outre-Mer (POM). La Nouvelle-Calédonie possède un statut provisoire de collectivité spécifique en attendant un référendum qui décidera de l’indépendance ou non de l’île et qui devrait avoir lieu en 2018.

Tout d’abord, il faut savoir que les primo-accédants représentent les personnes étant propriétaires de leur logement pour la première fois de leur vie. Ils étaient devenus minoritaires par rapport au reste des investisseurs mais la tendance a évolué depuis cet été.

Un montant moyen de l’emprunt en augmentation :

Avant le début de l’été, la part des primo-accédants contractant un prêt avait reculé entre le mois d’avril et le mois de juin. En effet, cette part était passée de 44% à 42% sur tous les prêts réalisés durant cette période. Mais ce chiffre a pris une ampleur totalement différente au mois de juillet puisque 55% des prêts immobiliers ont été réalisés par des primo-accédants.

Mais il n’y a pas que la part des primo-accédants qui a augmenté durant cette période, puisque les montants négociés des crédits de ces derniers a également connu un bond en avant cet été. Pour continuer de comparer les mois de juin et les mois de juillet, le montant moyen emprunté au mois de juin sur 236 mois (un peu moins de 20 ans) était d’un peu plus de 197 000 euros. Pour le mois de juillet et pour la même durée, le montant était de 208 150 euros. On peut donc observer une augmentation non négligeable d’un peu plus de 10 000 euros en seulement un mois. Et si l’on compare à l’année précédente, la différence est encore plus saisissante puisque les montants du mois de juillet 2016 s’élevaient à 194 220 euros.

Un phénomène également présent chez les autres acquéreurs :

Cette augmentation des montants des prêts entre le mois de juin et le mois de juillet est également présente chez les autres acquéreurs. En effet, le montant des prêts est passé de 196 300 euros à 214 250 euros pour des durées de prêt de 191 mois (un peu moins de 16 ans). Et comme pour les primo-accédants, l’écart entre cette année et l’année précédente est encore plus élevé. En effet, on note une différence de presque 26 000 euros entre juillet 2016 et juillet 2017, le montant moyen des prêts au mois de juillet de l’année dernière s’élevant à 188 260 euros.

Les primo-accédants restent des investisseurs fragiles :

En effet, cette augmentation des montants des prêts explique un effort d’investissement supérieur de la part des contractants. Au mois de juin, l’acquisition d’un bien immobilier représentait 4,5 années de revenus tandis qu’au mois de juillet ce chiffre s’élevait à 4,6. L’année dernière ce chiffre s’élevait à 4,21.

De plus, les primo-accédants sont également éloignés des zones tendues puisqu’ils ne peuvent pas assumer la hausse des taux proposés par les banques ainsi que celle des prix de l’immobilier.

Habituellement, les taux de crédit immobilier augmentent durant l’été. Mais la période estivale de 2017 marque une exception et les taux d’intérêt restent globalement stables par rapport au début de l’année.

Une évolution quasiment inexistante

Il existe des variations mais elle reste peu importante. Le mois d’août risque de suivre la tendance déjà vécue au mois de juillet. Les taux devraient rester les mêmes par rapport au début du mois de juillet. Les taux moyens relevés par différents courtiers devraient être proche de ceux observés avant le mois de juillet : 1,54% sur 15 ans, 1,74% sur 20 ans et 1,91% sur 25 ans.

Certaines banques augmentent leur taux d’une dizaine de pour cents mais celles-ci restent très rare. En ce qui concerne la durée des emprunts, là aussi les variations restent très faibles. En effet, les emprunts à 10 et 15 ans ont légèrement reculés depuis le début de l’été tandis que ceux sur 20 ans ont connu une petite augmentation.

Un marché au ralenti

Compte tenu de différents facteurs économiques et sociales, le secteur connaît un ralentissement certain durant cette période de l’année. On peut déjà expliquer cela de manière simple en soulignant que de nombreux ménages et banquiers sont en vacances durant cette période de l’année.

D’un point de vue économique, il faut noter que si les taux de crédit immobilier restent particulièrement attractifs et continuent d’augmenter de façon très calme, les prix de l’immobilier augmentent quant à eux de manière plus soutenus. Selon la Banque de France, lors du mois de juin il a été contracté 20,7 milliards d’euros en crédit contre 24,9 au mois de mai.

L’opportunité des rachats de crédit

Pourtant, il est encore temps de saisir les opportunités de rachat de crédit.  Avec des taux de 0,43 % de moins en août 2017 (1,56 %) par rapport à août 2016 (1,99 %), le rachat de crédit offre d’excellentes opportunités pour les investisseurs. Il est désormais possible d’emprunter 4 % de plus qu’il y a un an sur 20 ans. En d’autres termes, pour 1.000 euros par mois de remboursement,  vous pourrez emprunter aujourd’hui 206.000 euros, contre 198.000 euros en août 2016.

Selon un sondage réalisé par la société Atland, la manière favorite des français d’investir dans leur épargne est d’investir dans l’immobilier physique et dans l’assurance-vie (34%). De plus, les français aiment également placer leurs revenus dans un Plan Epargne Logement ou dans une Société Civile Immobilière de Placement, avec respectivement 18 et 8 %. 60 % des français estiment donc qu’investir dans l’immobilier est une bonne idée.

Les points forts de l’investissement dans l’immobilier pour les français

L’investissement dans l’immobilier possède de nombreux avantages. Tout d’abord, contrairement à d’autres types d’investissement, l’immobilier dispose d’une valeur d’usage puisque l’investisseur peut disposer de son bien comme il l’entend une fois qu’il est acheté. L’autre point intéressant est que l’on peut investir dans l’immobilier grâce à un crédit auprès d’une banque. Il peut l’utiliser pour y vivre, le louer ou encore le léguer à une personne de sa famille. Les principaux objectifs de l’investissement dans l’immobilier sont dans un premier temps de réaliser un investissement locatif afin de tirer des revenus grâce à ce bien. La deuxième raison du succès de l’investissement immobilier est la possibilité d’effectuer une plus-value suite à la vente du bien précédemment acheté. Pour ce dernier élément, il est d’autant plus fort dans la région parisienne où les parisiens préfèrent investir pour réaliser une plus-value par rapport aux habitants des autres régions.

Les points faibles de l’investissement dans l’immobilier pour les français

Même si l’immobilier est plébiscité par les français, il existe pourtant chez eux quelques réticences vis à vis de ce type d’investissement. Un français sur deux a peur de rencontrer un locataire qui ne paye pas son loyer ou le paye en retard. 30% d’eux craignent également d’avoir des charges et des impôts fonciers trop élevés. Enfin les craintes les plus faibles sont l’éventualité de devoir faire des travaux de rénovation ou de réparation ou encore le fait de s’endetter pour financer le bien immobilier en question.

Les types de biens les plus plébiscités

Près d’un investissement sur deux se fait en Ile de France. 20% des biens concernent Paris intra-muros et 24% concernent les deux premières couronnes. Le budget moyen des français pour cette zone s’élève environ à 300 000 euros. Comme constaté depuis quelques temps, les français favorisent les petites surfaces plutôt que les grands logements. Les principaux investissements concernés sont les 2 pièces, les studios dans une ville étudiante ou encore les box et parkings fermés.

Après avoir présenté les premiers points importants de la négociation avec les banques pour un crédit immobilier (l’assurance emprunteur et les pénalités de remboursement anticipées), voici trois autres points importants à ne pas négliger pour la négociation de son crédit immobilier.

Les frais de dossier

Tout d’abord, il faut savoir que les banques en ligne ne prennent pas de frais de dossier.. Pour les établissements plus classiques, les honoraires n’excèdent généralement pas les 1000 euros. De plus en plus présent dans le monde du crédit immobilier, les courtiers en ligne ne prennent également pas d’honoraires pour les clients et sont généralement rémunérés par les banques partenaires. Quand les frais d’honoraires existent, ils sont environ évalués à 1% de la totalité du montant du prêt. Les frais de dossiers sont négociables au contraire des différentes garanties proposées lors du prêt comme les hypothèques ou les cautions.

La transférabilité du prêt

Cette transférabilité permet de vendre son bien immobilier acheté grâce à un crédit préalablement négocié et de pouvoir conserver ce crédit pour acheter un autre bien. Compte tenu du niveau des taux de crédit à l’heure actuelle, il est fort possible que ce niveau soit beaucoup plus haut dans quelques mois ou quelques années. Le problème de ce système de transférabilité est que les banques ne sont pas toujours prêtes à ajouter cette condition lors de la signature du prêt.

La domiciliation des revenus

Imposer la domiciliation des revenus chez la banque prêteuse est une pratique largement répandue. Pourtant une ordonnance très récente (14 juin 2017) devrait encadrer et limiter ce genre de pratique. En effet, cette ordonnance va obliger les banques de pas imposer la domiciliation des revenus au delà de 10 ans. Pour continuer à avoir des emprunteurs qui domicilient leurs revenus chez elles, les banques devraient proposer des taux préférentiels. La négociation va donc se jouer autour de cette domiciliation pour bénéficier d’un taux plus bas, et donc économiser de l’argent.

Dans la tête des emprunteurs, le taux de crédit est l’unique chose sur laquelle il faut négocier. Pourtant, il est nécessaire de négocier sur d’autres critères pour obtenir les conditions de prêt les plus favorables possibles :

L’assurance emprunteur :

Bien évidemment, le taux de crédit reste la priorité à négocier pour les emprunteurs. Mais la deuxième condition à bien négocier est l’assurance emprunteur. Cette assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du budget concernant le crédit immobilier. Il existe également d’autres leviers comme le fait de passer par une assurance individuelle qui peut être jusqu’à deux fois moins chère que les assurances proposées par les banques. Pourtant, seulement 12 % des emprunteurs utilisent ce système d’assurance individuelle.

Elle est le plus intéressante pour différents types de personnes :

  • les primos-accédants
  • les non-fumeurs
  • les cadres
  • les assurés pratiquants une profession ou un sport à haut risque
  • les personnes ayant une maladie grave

Chaque cas est évidemment différent et chacun des assurés doit regarder pour son propre cas en regardant notamment des critères d’âge et d’état de santé.

Les pénalités de remboursement anticipé

Si vous désirez vendre votre logement avant la fin du terme du prêt ou rembourser votre prêt plus rapidement que ce qui était convenu, suite à un héritage par exemple, il est possible d’être sous la menace de pénalités de remboursement anticipé. Il existe 3 conditions pour éviter ces pénalités : un déménagement pour raisons professionnelles, un décès ou une cessation d’activité. Les sanctions peuvent aller jusqu’à 3% du capital total prêté ou à 6 mois d’intérêt, au taux moyen du prêt. Cependant, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être facilement négociées pour qu’elles ne soient pas mises en vigueur dans les conditions du prêt. Avec la baisse des taux connue à l’heure actuelle, les taux d’intérêts ne sont plus très élevées et les banques sont donc plus facilement enclines à ne pas les mettre en place.

Il existe d’autres points sur lesquels vous pouvez négocier que nous découvrirons lors d’un prochain article.