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La SCI familiale : un moyen avantageux pour investir dans l’immobilier

La SCI familiale permet la gestion et la transmission d’un bien immobilier pour des personnes unies par un lien de parenté, d’alliance ou affectif. Elle est différente des autres SCI répondant à des besoins bien spécifiques et de nature à réaliser une activité commerciale.

Les intérêts à créer une SCI familiale :

Tout d’abord la SCI familiale est un bon moyen pour limiter le plus possible les coûts de succession. C’est un moyen idéal pour transmettre ses biens immobiliers plus facilement qu’avec une donation immobilière plus classique. En effet, les donations de parts sont beaucoup plus simples et moins coûteuses à mettre en place.

La SCI familiale permet également de se construire un patrimoine familial. En effet, ceux-ci peuvent être associés au projet immobilier sans mettre de fonds propres. Pour se faire, la société va conclure un prêt avec une banque où les mensualités seront remboursées par les loyers perçus dans le cas d’un investissement locatif.

Enfin, la SCI permet de garder le contrôle de son patrimoine en fonction des statuts établis lors de la création de la société. Il est par exemple possible pour les parents de conserver la jouissance du bien immobilier mais en le transmettant dans le même temps à ces enfants.

Quel est le régime fiscal à adopter ?

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Les SCI familiales peuvent suivre deux régimes fiscaux différents : l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu. Il est donc important de choisir celui qui convient le mieux.

Il est également possible de changer de régime après la création de la SCI. Voici les différents enjeux de ces deux régimes fiscaux.

Pour l’impôt sur les sociétés : Avec ce système tous les revenus perçus grâce aux logements acquis sont imposés sur le barème de l’impôt sur les sociétés. Le principal avantage de cet impôt c’est que l’entreprise peut déduire de ses recettes l’amortissement du bien immobilier et les frais liés à l’acquisition du bien. Pour un montant de loyer encaissable semblable entre l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu, le montant net taxable est plus faible pour le premier. Jusqu’à 38120 euros, le revenu est taxé à 15 % puis 33,33 % quand la totalité des loyers retenus dépassent cette somme.

Ce statut n’est pourtant pas parfait, d’abord parce que les associés devront payer l’impôt sur le revenu sur les sommes placées au moment où ils les récupèrent. Second désavantage de la SCI à l’IS : la taxation des plus-values est nettement moins favorable. Car si la SCI cède un bien immobilier, le montant de la plus-values se calcule sur une base comptable, c’est-à-dire une fois réintégrés tous les amortissements déduits les années précédentes des revenus locatifs… De plus, les plus-values sont taxées selon l’Impôt sur les sociétés, qui a un taux moins avantageux que l’impôt sur les revenus.

Pour l’impôt sur le revenu : Tous les revenus locatifs nets de charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux de rénovation, frais de gestion locative, taxe foncière,…) encaissés par la SCI sont taxés, chaque année, au taux marginal d’imposition de chaque associé.

Les prélèvements sociaux de 15,5% sont dus en plus sur ces sommes. Le principal avantage de ce statut, est que la SCI bénéficie du régime fiscal des plus-values qui s’applique aux particuliers. Ainsi, si elle cède un bien après 22 ans de détention, elle ne paie aucun impôt de ce type. Et si elle le vend avant cette période, les plus-values bénéficient d’un abattement pour délai de détention (variable selon la durée) et sont ensuite imposées à 19% avec en plus 15,5% de prélèvements sociaux. Il est donc difficile de savoir quel régime fiscal choisir : tout dépend des objectifs et du contexte de l’investissement.

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